Grand angle : offre, demande et taux de vacance en 2025

Le taux de vacance tombe à un plancher de cinq ans

Le tableau interactif de l’APCIQ indique un taux de vacance de 1,8 %, contre 2,3 % en 2024. Deux facteurs serrent la vis : une croissance démographique de 2 % – dopée par l’immigration – et des retards de livraison sur les immeubles locatifs construits après la pandémie. Chaque baisse de 0,1 point se traduit historiquement par une hausse de 1,3 % des loyers au cours des deux trimestres suivants, présageant une pression haussière tenace tout au long de 2025.

Tours locatives vs. plex : un duel inégal

Les tours flambant neuves n’apportent qu’un quart des nouvelles inscriptions : 62 % des baux proviennent toujours des classiques duplex-triplex. Un propriétaire qui rénove un quatre-plex peut ainsi tirer vers le haut toute une zone postale. Les investisseurs dictent donc la micro-économie des loyers, rue par rue.

Centre-ville vs. banlieue après l’arrivée du REM

Le REM Sud a ramené Brossard à 17 minutes du Quartier financier. Conséquence : les loyers de condos à Brossard ont bondi de 8 %, contre 5 % au centre-ville. Des étudiants troquent désormais un studio de 300 pi² en ville contre un 600 pi² à deux stations de train. L’écart devrait encore se creuser quand les branches Ouest-de-l’Île et Rive-Nord ouvriront fin 2025.

Évolution des loyers par type de logement

Condos 1 chambre au centre-ville

Le loyer moyen grimpe à 2 225 $ (+5,4 %). Griffintown domine grâce aux embauches tech de Shopify et Lightspeed. Les unités dotées d’un coin bureau se négocient 125 $ de plus, le télétravail restant la norme.

Appartements 2 chambres à NDG et dans l’Ouest-de-l’Île

Chassées de Westmount, les familles se rabattent sur NDG : 2 000 $ en moyenne. À Pierrefonds, les maisons de ville atteignent 2 350 $ (+11 %), record de la banlieue familiale. Cour et stationnement s’imposent après trois hivers confinés.

Micro-studios étudiants près de Concordia et de l’UdeM

Plafond à 1 350 $ (+2 %). Les propriétaires ajoutent un forfait « tout inclus » (meubles, Wi-Fi, ménage) pour +200 $, maintenant un taux d’occupation proche de 100 % même quand les échanges universitaires varient.

Maisons complètes à Laval et sur la Rive-Sud

Les acheteurs recalés au test de stress deviennent locataires : le bungalow lavallois moyen loue 2 750 $ (+9 %). À Saint-Bruno-de-Montarville, les baux de 24 mois verrouillent le prix avant que de nouveaux lotissements n’allègent la tension.

Législation : loi 31, contrôle des loyers et droits des locataires

Points clés de la loi 31 pour les propriétaires

Reprise pour occupation : affidavit notarié et indemnité d’un mois de loyer par année d’ancienneté. Le TAL inflige jusqu’à 15 000 $ d’amende si le logement repris se retrouve sur Airbnb dans les 12 mois.

Barème officiel des hausses pour 2025

Le TAL fixe 3,5 % pour les logements chauffés, 4,0 % pour les non chauffés. Au-delà, le formulaire L-5 et des preuves de travaux majeurs sont obligatoires. Vu les six mois d’arriéré, la négociation directe reste plus rapide que la contestation.

Rénovictions, reprises et procédure devant le tribunal

Les travaux cosmétiques (armoires neuves, peinture) ne suffisent pas : il faut une rénovation majeure, devis et lettre d’ingénieur à l’appui. Prévoyez ces documents avant même d’envoyer l’avis au locataire.

Quartiers en hausse et zones en refroidissement

Griffintown et Sud-Ouest : aimant à talents technos

Salaires élevés, indemnités logement : les lofts acceptant les animaux et offrant vue sur le fleuve partent 6 % plus cher qu’en 2024. L’ouverture de la station REM Saint-Gabriel devrait prolonger la tendance.

Rosemont–La Petite-Patrie : offre faible, loyers forts

Vacance : 1,1 % – le plus bas de la ville. Les triplex trois-chambres s’arrachent. Un sous-sol aménagé certifié par la ville décuple immédiatement le cash-flow d’un investisseur.

Ouest-de-l’Île et Vaudreuil : valeurs de banlieue pour navetteurs

Loyers +4 %, mais délai de location divisé par deux grâce au télétravail partiel. Quand la station REM de Kirkland ouvrira, attendez-vous à une seconde hausse.

Brossard et l’effet Du Quartier REM

Les condos ne sont plus que 15 % moins chers que le centre-ville. Avec DIX30 à pied, les locataires troquent l’auto contre le train : loyers en hausse et vacance sous 2 %.

Forces démographiques qui modèlent la demande

Étudiants internationaux et jeunes diplômés

McGill prévoit un record d’inscriptions étrangères. Les parents prépayant six mois de loyer rassurent les propriétaires malgré les limites de dépôt. Les 1 000 lits neufs sur le campus couvrent à peine un tiers de la demande.

Migration interprovinciale depuis l’Ontario

Les foyers quittent le GTA pour un coût de la vie inférieur de 30 %. Ils louent un an avant d’acheter, gonflant les loyers haut de gamme au centre-ville et à NDG.

Boomers en quête de condos accessibles

La vente de leur maison finance un condo avec service de conciergerie. Installer douches sans seuil et barres d’appui attire directement cette clientèle solvable.

Perspectives pour les investisseurs : rendements, taux de capitalisation et financement

Références de cap rate pour 2025

Plex Ouest-de-l’Île : 4,2 % – Condos centre-ville : 3,7 % – Tours locatives suburbaines : 4,9 %. Toujours mieux que Toronto (3 %). Montréal reste un marché de rendement, pas seulement de plus-value.

Impact du programme CMHC MLI Select

Jusqu’à 95 % de financement, amortissement 50 ans si performance énergétique élevée. La paperasse rivalise avec une thèse, mais le cash-on-cash dépasse 10 %. Consultez le guide officiel de la SCHL pour vérifier l’éligibilité.

Refinancement difficile en environnement de taux volatils

Les prêts variables signés en 2022 viennent à terme en 2027 : simulez +2 points dès maintenant. Les banques exigent un DSCR ≥ 1,2 ; sinon, injectez des fonds ou basculez vers un prêteur B à taux plus élevé.

Potentiel du « house hacking » en duplex

Vivre dans une unité et louer l’autre couvre 60 % de l’hypothèque. Notre Guide d’investissement immobilier à Montréal détaille comment les duplex de NDG restent rentables avec 15 % de mise de fonds.

Conseils pour les locataires dans un marché tendu

Dossier béton pour doubler la concurrence

Arrivez avec rapport de crédit, lettre d’emploi et références en un seul PDF. Le premier dossier complet gagne souvent, même sans salaire le plus élevé.

Exploiter les visites virtuelles et les créneaux hors pointe

Planifiez une visiovisite à midi un mercredi ; moins de compétition, décision rapide. Les propriétaires acceptent souvent la première offre sérieuse avant le rush du week-end.

Négocier les clauses dans le cadre du contrôle des loyers

Un bail de trois ans fige le loyer. Proposez de repeindre à vos frais contre un gel lors de la troisième année. Pour d’autres astuces, lisez notre article Louer ou acheter.

Conseils aux propriétaires pour optimiser le ROI et rester conformes

Sélectionner les locataires sans violer la vie privée

• Utilisez le formulaire TAL officiel.
• Obtenez le consentement écrit avant toute enquête de crédit.
• Vérifiez l’identité en personne.
• Confirmez l’employeur via le standard, pas le portable direct.
• Stockez les données dans un dossier numérique sécurisé.

Prévoir l’entretien et assurer correctement

Prélevez 10 % des loyers pour l’entretien. Un avenant assurance pertes de loyer paie la première fois qu’un tuyau gèle et inonde le parquet.

Profiter des subventions d’efficacité énergétique

Remplacer les plinthes par des thermopompes déclenche les rabais Hydro-Québec et pèse dans la balance lors d’un refinancement CMHC. Des factures d’Hydro réduites fidélisent le locataire, diminuant les vacances.

Conclusion et plan d’action 2025

En résumé – locataires vs. investisseurs

Vacance au plus bas : préparez votre dossier ou explorez la Rive-Sud REM pour un meilleur rapport qualité-prix. Les investisseurs conservent un avantage rendement, mais la loi 31 et la gestion du risque de taux sont incontournables.

Comment l’équipe Tadmor Ziegler peut vous accompagner

Du filtrage de locataires à l’analyse de cap rate, nous personnalisons votre stratégie. Notre infolettre Market Pulse à venir vous alertera de chaque variation de vacance ou de nouvelle règle TAL.

Appel à l’action

Questions sur votre bail ou votre projet d’immeuble ? Passez par notre page Contact pour une séance stratégique gratuite de 30 minutes. D’une première location à la rénovation d’un 12-plex, le bon timing et les bonnes données font toute la différence—et nous vous apportons les deux.